陳曉華

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農村土地使用權流轉的法律思考 國有土地使用證過戶辦理部門

陳曉華律師,北京宅基地轉讓律師,現執業于北京市盈科律師事務所,嚴格遵守律師職業道德和執業紀律,秉承誠信、謹慎、勤勉、高效的執業理念,受人之托、忠人之事,最大限度地維護當事人的利益。name律師從事法律工作多年來,恪盡職守,為當事人提供快捷、優質、高效的法律服務,取得了良好的社會效果,為法制建設盡了綿薄之力;在辦案中不畏權貴、據理力爭、維權護法,受到當事人和法院的高度認可和評價。農村土地使用權流轉的法律思考農村土地使用權流轉的法律思考——發布時間2009-05-04濱海獨角獸當前我國的農業發展的基點已經基本上取決于農業的高科技的投入,以及農業生產的邊際效應。中國現行的家庭聯產承包制實行的均田承包方式,不可避免地導致土地資源無法得到優化配置。一方面是土地資源的被浪費,另一方面是部分勞動力的閑置。從1990年以后,中國農作物的平均產量一直穩定不前。無疑現行的家庭經營導致的耕地分散化制約了中國農業的產業化發展。當前中國的農業發展正處在由傳統向現代化轉軌的過程中,如果說中國農村的第一次均田承包和第二輪土地承包過程中的30年延包政策的實施是考慮到中國農村的傳統慣性,是立足于中國農村經濟發展的穩定和中國農地所特有的社會保障機能,著眼于中國農地經營體制的安全。那么現代化的培育則主要是依賴于農地經營的自由,即必須要有一個符合中國國情的土地市場。所以從各方面來說中國的農業經濟都面臨著市場化的客觀需求。同時中國農村的市場化也在很大程度上取決于中國農村土地的產權流轉——即中國農村土地市場的培育。一、農村土地使用權流轉的含義從廣義上說,土地的流轉包括土地權利流轉的兩級市場,一級市場主要是所有權人對于土地使用權的流轉即土地的出讓市場。二級市場主要是在一級流轉的基礎之上進行的第二次土地使用權的流轉即土地的轉讓市場。在我國由于所有權本身不能流轉,所以土地流轉的一級市場主要是在所有權基礎上的使用權的流轉。一級土地市場的流轉方式主要有土地使用權的出讓、出租、確權、承包。而承包經營的方式卻又是中國農村集體土地的主要經營方式。所以在此基礎上的二級土地市場也必然是以承包經營權或基于此而派生的權利的讓與為主。此即農地使用權的流轉。農地使用權的流轉至少包括有兩層含義,一層是不改變承包經營合同的合同主體,土地承包經營者在此基礎上訂立一個土地使用權的流轉合同,僅將土地使用權讓與他人,并收取類似于地租性質的收益。如土地承包經營權中的土地使用權的轉包、入股、租賃。二層是承包經營者將土地承包經營合同與基于合同而產生的土地使用權一起讓與他人,自己退出原有的土地承包經營合同。如土地承包經營權的轉讓、互換、抵押和繼承。二、農地流轉中存在的問題農村土地承包經營的產權不明確。由于集體土地所有權主體的多元化,以及主體的虛位,導致在此基礎上產生的土地承包經營權缺乏明確的利益主體,以致于農民和村集體在事實上并不將所承包的土地的權利作為一項特定的財產加以利用。在第二輪承包過程中出現的土地拋荒現象說明:產權主體各方都可以不同程度地存在;搭便車;行為,導致土地使用權流動沒有內在的驅動力。但是當土地上的效益不高時,便無人對此加以管理,恢復或挖掘土地的市場潛力。這時土地就在無形中被束之高擱,浪費了本來極為有限的土地資源。另一方面,在第一輪的均田承包后,各地區的土地調整頻繁,承包經營者對于土地使用權的安全性缺乏信任。所以這種土地使用權天生的權利暇疵也極大的阻礙了土地使用權的正常流轉。缺乏相應的市場流轉機制。要想形成良好的土地市場,不但要有供需雙方,還需要一定的中介機構。集中表現在以下幾個方面:缺乏土地承包經營權或使用權交易的組織機構。在現在的農村市場體系尚不完備的前提下,農民對于土地權利交易的信息較為閉塞。土地使用權的流轉是通過一種大海撈針式的選擇機制來實現的。這顯然不能滿足最為基本的土地流轉的供求信息反饋。不但會影響到土地使用權流轉的速度,也會影響到土地資源的合理配置。土地交易只能在小范圍內進行。缺乏相應的土地價值評價機構。土地是價值較大的不動產,而且是一種有限資源。所以對于土地權益的合理估價是土地流轉的一個必不可少的過程。但是由于這一中介機構的缺乏,使土地流轉的透明度減少。再加上土地流轉監管機構不健全。各種不正當的土地流轉就有更大的可能性。土地產權價格體系不建立,土地使用權的商品性就不可能明確的通過市場表現出來,就不可能通過土地權利的流轉在大范圍內實現市場的調整。缺乏相應的土地金融市場。一個完善的土地市場除了有土地的二級市場以外,還必須要有土地的金融市場。因為土地權利流轉的另一個伴生物是資金的流通。在市場體制之下,土地權利本身的高價值,再加上土地的集中經營所必需的大量資金是單獨的社會個體所不能承受的。所以必須要有土地經營的金融支持、土地經營的保險機制、土地交易的程序規范等。此外,有些領導干部干預經營土地使用權出讓工作,一些地方擅自下放土地審批權,嚴重影響和干擾了政府對土地供應總量的控制和耕地保護,一些地方違規亂設各類園區等問題,也擾亂了正常的土地市場秩序。缺乏合理的人口流轉機制。土地流動的一個必要前提是人口的自由流動。沒有人口的流動,不可能實現土地使用權在大規模范圍內的流動,也就不可能形成廣闊的土地二級市場。當前農村人口流動的主潮流是民工潮。這說明中國的農民正逐步地走向開放和多元化。人口的流轉必然為中國農地權利的流轉帶來最為基本的需求動因。另一方面,由于計劃生育政策的實施、城市對于人口容納力的增加和農村人口的外流謀生等因素,中國農村人口的數量與素質開始下降。這也在客觀上迫使農村的土地使用權必須要進行流轉。但是相反農村人口素質的下降也為中國農村經濟的發展帶來不利的因素。留在農村的老弱病殘人口不利于農業生產中高科技的普及與創新。這種流動方式卻是對于土地承包經營權本身的轉讓性流動在某種程度上起到了阻礙作用。因為除了城市對于打工流民的歧視外,現行的戶籍制度和城鄉管理制度使農民無法從鄉村到城市自由地轉換身份。即便是到城市打工謀生,仍舊不能得到像城里人那樣有平等的就業、住房和各種基本的社會保障。如失業保險、醫療保險、養老保險等。所以無保障而又不穩定的打工方式使得農民在脫離農地時,不敢對于土地承包經營權實行轉讓。承包經營的農村土地對于他們來說仍有巨大的社會保障,盡管這種保障有時可能只是心理上的一種安慰。中國農民的鄉土情結潛在地阻礙了土地使用權的流轉。在人民公社化解體以后,由于中國經濟再次恢復以小農經濟下農戶經營的生產方式,現代化的市場經濟在中國農村發展遲滯,再加上中國以禮為中心的泛道德文化的巨大慣性。導致傳統上的中國農村的鄉土情結仍舊占據了中國農村的意識主流。尤其是在經濟不發達的地區表現更是明顯。這種鄉土文化對于土地流轉的阻礙集中表現在以下幾方面:鄉土情結的集中表現在于對于土地的天然依附情緒。所以許多農民不愿離開家鄉的土地,不愿到別的地方去謀求發展,如兩湖地區。即便是在不得已要外出謀生時,也是通過轉包承包經營權中的使用權,而保留對于土地的最終的承包經營權,如中國的中西部地區。因為在中國現有的農村土地經營體制之下,承包經營權顯然比其中的使用權更有生活的保障作用。另一方面,中國傳統的鄉土情結基于對土地的依附又凝結了傳統的家族本位,如當農民想要轉讓或轉包土地權利時,所首先要考慮和選擇的是本家族人員作為轉讓或轉包對象。一般不愿由;外人;來受讓土地的使用權。這樣在土地承包經營權的轉讓或轉包時,除了要考慮一個市場的利的因素以外,還要考慮一個情的因素。自然在這一土地權利的市場流轉過程中,并未完全的按照市場的價值規律進行操作,這對于轉讓方與受讓方都無所謂,但是對于土地權利的進一步流轉卻造成了阻礙。因為基于親情基礎上的轉讓或轉包一般是不許跨越這一界限而進行進一步的轉讓或轉包。而且在這種市場加倫理的操作過程中,一般都無明確的書面合同。一旦在發生權利糾紛時,問題的解決也增加了難度。為促進土地權利的流轉,加快農用地經營的市場化操作。必須要從具體的制度上入手進行變革。三、對農地流轉的司法建議明確土地產權。土地的產權明確是產權交易的前提。沒有明確的權利主體,相關的物質利益就會成為搭便車的目標,而且在出現一定的市場風險時,土地的價值又得不到變現。要明確土地上的產權,首先要明確的是土地的所有權,但是現在關鍵的是統一集體所有權的主體,取消三級所有的分化現象。然后還要通過法規和承包經營合同明確承包經營權的具體權能是什么。這樣在進行土地產權交易時就可以盡可能的減少糾紛。完善承包經營權登記和承包經營權證書制度,促進農民土地承包經營權的合理流轉。承包經營權是一種物權,而且又依附于土地這一不動產之上,所以對于土地承包經營權的登記管理和證書制度就顯得格外重要。承包經營權證書在某種程度上可以代表對所承包土地的使用權。這樣權利通過證券化的表象得以價值量化,這對于土地權益的流轉有一定的促進作用,可以減少土地交易的成本,簡化土地權利交易的手續。加大保護農民承包經營權及其流轉力度。土地承包經營權是國家依法賦予農民的基本權利,是絕大數農民賴以生存、生活的基礎。承包期內,對于發包方單方解除合同,或者假借;少數服從多數;強迫承包方放棄或者變更土地承包經營權,或者以劃分;口糧田;和;田;等為由收回承包地搞招標承包,或者將承包地收回抵頂欠款的行為,人民法院應不予支持。對自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農戶之間承包地需要適當調整的,必須經本集體經濟組織的三分之二以上成員或三分之二以村民代表同意,并報鄉人民政府和縣級人民政府農業等行政主管部門批準。對結婚婦女,或者離婚、喪偶婦女的土地承包經營權,要依法予以保護。人民法院在審理涉及農村土地承包經營權流轉的案件時,要依法保護承包方采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式合理流轉土地承包經營權的行為。對于發包方禁止流轉或強迫流轉等侵害農民土地承包經營權益的行為,不予支持。土地承包經營權流轉的轉包費、租金、轉讓費等,應當由當事人以方協商確定。流轉的收益歸承包方所有,任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。要保護農民的合法權益,進一步調動其積極性,促進農村土地合理流轉和農業產業結構高整,維護黨和國家農村政策的長期穩定。建立土地流轉的中介服務機構。對于土地流轉的中介服務機構的作用在上文中已有涉及,現在部分地區和省份已建立了土地價值評估機構。但是仍需要進一步的規范中介機構的服務機制,盡可能的減少因增加這一中間環節而過多的增加土地流轉的成本費用。同時為土地的流轉建立多元化的資金來源,建立農地使用權流轉的融資體系。改革中國現行的戶籍制度。迄今為止,中國的戶籍制度仍在很大的程度上限制了中國農業人口在城鄉之間甚至于不同的鄉村之間的自由流動。這一制度必然是遲滯了土地市場的供需量。限制了土地權利的流轉,所以必須要改革中國農村現有的戶籍制度。在亞洲的許多轉型國家,農業在最初的時候都是為工業的發展做嫁衣。但當工業的發展達到一定的水平時,政府就會隨著人均收入的增長由對農業征稅轉向實行保護。但是中國是一個農業人口基數和比例都較大的國家,所以要想通過政府的補貼來實現中國農業發展的現代化是幾乎不可能的。但是改革戶籍制度,取消或者降低正在逐步拉大的城鄉差異,不但能夠為土地流轉市場提供更多的機會,而且也會在無形中形成由城鎮對農村進行補貼的局面。以促進中國農業的現代化轉軌。在實現放松人口管制的同時要鼓勵有農業生產經驗、科技含量高的土地經營權者率先走向現代化經營。完善農村的社會保障體系。農村土地使用權改革,使農村中的剩余人口分流,一部分從事非農產業,一部分作為農業工人,一部分大規模經營土地,為了避免兩極分化,抑富扶貧,須加強個人所得稅征管,同時開征遺產稅、贈予稅、土地使用稅、土地增值稅、土地交易稅等。為了使退出土地使用權的農民生活有保障,還要增設社會保障稅,完善社會保障體系。同時,國家要加大對這批農民的義務職業教育培訓和就業導向的力度,并且給予相應的生活補助。但是中國農村的社會保障體系是一個復雜而又系統的工程。單純的依靠社會一方的投入是不可能解決問題的。如要政府為農民提供完善的社會保障并建立起發達的商業農業保險體系至少在短期內是不可能實現的。可行的辦法是一方面減少對農村的負擔,同時要在已經基本完成30年延包工作的基礎上進行農村稅費改革的過程中,完善村一級的社會保障,要由土地的承包經營者來負擔一部分本村集體成員的保障基金。要防止土地流轉而造成的土地壟斷經營。可以肯定地說,不會出現大土地所有者。因為土地集體所有,缺乏出現大土地所有者的經濟基礎。但是由于允許外國資本和本國工商業經營土地,可能會出現大量的土地壟斷經營者。由于土地的稀缺性,壟斷經營會阻礙土地的自由流轉和其他產業和資源向農業轉移,這反而有違改革的初衷。為此土地使用權買斷經營,須遵循土地經營邊際收益遞減的規律,在量上應有一個;度;,即以土地規模經營,取得最大規模效益為限。超過了這個;度;,一者會使農業經營效益遞減,二者壟斷經營對社會政治經濟都會產生重大的負效應。依法探索適應市場經濟發展需要的土地流轉新方式。雖然我國《土地管理法》、《農村土地承包法》對農民是否可以土地入股辦企業的問題沒有規定。但是隨著市場經濟的發展,各地農民的經營越來越靈活,在一些地方出現了農民以土地入股辦企業的情況。如農民,平時可以在入股土地上勞動,只是種植品種、前期準備和后期銷售要聽從企業的安排。入股農民不僅可以領取工資,而且可以在年終領取股息。這種使用土地方式,只要具備了以下條件:堅持土地集體所有和不改變土地的農業用途;經發包方同意;雙方協商,簽訂合同,并報發包方和農業承包合同管理機關備案,應該予以肯定。加大立法、執法力度和土地市場秩序治理整頓力度。由于我國土地市場不完善,在土地流轉過程中,不尊重農民的知情權、不妥善安置失地農民等問題相當嚴重。針對這種情況,國土資源部已提出加大土地市場秩序治理整頓力度,規范國有土地使用權出讓行為,嚴禁違法下放土地審批權,嚴禁任何單位和個人使用農民集體土地進行商品房開發,嚴禁任何單位、個人與鄉村簽訂協議圈占土地。為進一步發展和規范土地市場,國土資源部還將采取若重大措施:抓緊修改《土地管理法》,改革征地制度,著手起草《土地征用條例》,完善土地市場調控。進一步轉變政府職能,把政府對土地市場的管理重點放在強化建設用地總量和結構調控,加強規劃管理上,嚴禁違法下放土地審批權,嚴禁任何單位和個人使用農民集體土地進行商品房開發,嚴禁任何單位、個人與鄉村簽訂協議圈占土地,嚴格土地執法,嚴肅查處違反規劃圈占土地等行為。來源國有土地使用證過戶辦理部門在我們現實生活中,國有土地使用證是可以辦理過戶的,土地資源的合理利用有利用促進社會經濟的發展,然而國有土地是可以過戶,但是不是所有土地都可以辦理過戶的,國家對于這一方面有明確規定。下面就讓為大家帶來的國有土地使用證過戶辦理部門相關內容,一起來看看吧。一、國有土地使用證過戶辦理部門《國有土地使用證》是證明土地使用者使用國有土地的法律憑證,受法律保護。房改房和經濟適用房用的;土地使用證;的辦理:由住房戶和原使用土地單位到轄區國土資源管理部門共同申請,國土資源管理部門將依法辦理;如原用地單位已不存在,住房戶可和該單位的上級主管部門,或現在實際使用原單位土地的單位,到國土資源管理部門共同申請;如果住房由居委會管理,住戶可和居委會到國土資源管理部門共同申請。商品房住房土地;土地使用證;的辦理:由住房戶和開發商共同到所在轄區的國土資源管理部門辦理。住房戶需要提交的資料包括:房主身份證復印件、售房合同或單位售房證明或房產證。如果城鎮居民的工作單位或房屋開發商沒有給房屋產權人辦理住房;土地使用證;,房屋產權人可向工作單位或開發商提出要求。仍不辦理的,可向所在轄區的國土資源管理部門舉報。二、國有土地使用證的過戶手續1、房屋轉讓連同土地使用權轉移,需提交房屋買賣協議、房照、原土地使用證。2、房屋連同土地使用權繼承,贈與需提交房照、原土地使用證、公證書或使用權人親筆簽名協議與街道證明。3、新建房屋土地登記需提交土地和規劃部門建房批件。4、土地證書遺失或者損毀的,土地權利人應當及時向原發證機關備案,申請補發新證,在當地報紙上進行公告。自公告之日起三十日內無異議的,原發證機關注銷原土地證書,補發新證書。5、買賣分宗、繼承、贈與分宗須雙方共同到局辦理。6、委托代辦除提交上述資料外,還須提供委托人簽名蓋章的委托書。三、辦理土地使用證使用權人更名需提供資料:房改房1、土地登記申請表。1份2、公有住房出售價格審批。3、房屋所有權證。4、申請人個人身份證。5、換購房登記的需提交原土地使用權證原件。6、屬共有產的需提交房屋共有人產權證。商品房、拆遷安置房、私房轉讓1、土地登記申請表。1份2、購房合同書或拆遷協議書。3、房屋所有權證。4、契證。5、申請人身份證。6、產權人為單位的,須提供企業法人營業執照或機構代碼證復印件,法人代表身份證。以上就是為大家帶來國有土地使用證過戶辦理部門全部內容。總的來說,國有土地使用證過戶辦理部門一般是土地局他們負責辦理相關證件,這一點我們要清楚。歡迎咨詢的相關律師,他們會為你做出專業的解答。

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