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侵犯優先購買權的房屋買賣合同是否

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-10-20 瀏覽:0
導讀: 【房屋買賣合同】侵犯優先購買權的房屋買賣合同是否有效 案情 原告原是被告的職工,于2001年8月31日解除勞動合同。2004年7月1日,原告與被告簽訂《平馬供銷社租賃合同書》,約定由原告租賃被告百貨門市部一、二柜組,

【房屋買賣合同】侵犯優先購買權的房屋買賣合同是否有效

案情

原告原是被告的職工,于2001年8月31日解除勞動合同。2004年7月1日,原告與被告簽訂《平馬供銷社租賃合同書》,約定由原告租賃被告百貨門市部一、二柜組,每月租金750元,租賃期限至2005年6月30日止;后雙方約定租賃期限延長至2005年12月31日止。2005年8月31日,被告與本案的第三人在原告不知情的情況下協商,約定由被告將其百貨門市部中的一、二柜組即原告承租的房屋出賣給第三人,但雙方沒有簽訂房屋買賣合同。第三人分別于2005年8月31日、2005年9月1日將全部房屋買賣價款18萬元交付給被告;2005年9月6日,第三人為購買上述房屋還向財政部門交納了房屋買賣契稅4800元。被告收取房屋價款后已向土地部門申請辦理房屋土地使用權的過戶手續,土地部門沒有辦理。至今,被告與第三人也沒有辦理房屋產權登記變更手續。原告獲悉被告將上述房屋出賣給第三人后,遂于2005年12月21日向橫縣人民法院起訴,請求法院認定被告與第三人對被告所有的百貨一、二柜組的房屋買賣合同無效,并確認原告對被告所有的百貨一、二柜組的房屋在同等的條件下享有優先購買權。

審判

法院審理認為:原告租賃被告百貨門市部一、二柜組的房屋,雙方之間存在合法的房屋租賃合同關系。房屋買賣合同是要式合同,也就是說買賣房屋的當事人必須簽訂書面轉讓合同。被告與第三人協商,由被告將原告承租被告的房屋以18萬元的價格出賣給第三人,但各方當事人至今沒有提供有被告與第三人簽字的房屋買賣的書面合同,因而被告與第三人之間是否存在房屋買賣合同關系,成為本案的爭議焦點。《中華人民共和國合同法》第三十六條規定:“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同,當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務,對方接受的,該合同成立。”本案中,第三人既交付了購房款,又交納了房屋買賣契稅,被告收取購房款后還向土地部門申請辦理房屋土地使用權的過戶手續,可見第三人已經履行了主要義務,被告并接受,應認定被告與第三人之間的房屋買賣合同成立。按照《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”被告將原告承租的房屋出賣給第三人,但其沒有履行通知原告的義務,被告與第三人的行為侵犯了原告的優先購買權,因而,被告與第三人之間的房屋買賣合同無效。原告起訴請求法院確認被告與第三人對原告承租的百貨一、二柜組的房屋買賣合同無效,合法有理,應予支持;如被告再轉讓該房屋的,原告在承租期內享有以同等條件優先購買的權利。依照《中華人民共和國合同法》第三十六條、第二百三十條的規定,遂判決:一、被告廣西橫縣平馬供銷合作社與第三人就廣西橫縣平馬供銷合作社百貨一、二柜組形成的房屋買賣合同無效;二、如被告廣西橫縣平馬供銷合作社再出賣其百貨一、二柜組的房屋的,原告在其承租期內享有以同等條件優先購買的權利。

評析

在審判實踐中,處理該類案件應注意把握好房屋買賣合同應采用何種形式才有效的問題。我國《合同法》第十條規定:“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的,應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的,應當采取書面形式。”我國《城市房地產管理法》第四十條規定:“房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市私有房屋管理條例》第七條規定:“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時,須按下列要求提交證件:……購買的房屋,須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證……”。據此,可以看出,我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規定是應當采用書面形式,而不是口頭形式。那么,對農村房屋買賣合同又是如何規定的呢目前,有關法律、法規沒有明確的規定,這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應采取何種形式,并非不能找到依據。最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中指出:“房屋買賣系要式法律行為,農村的房屋買賣也應具備雙方訂立書面契約,按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方,還應依法辦理該項手續后,方能認定買賣有效。”從以上法律、法規及司法解釋的規定可以看出,房屋買賣合同是要式合同,必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化,因為《中華人民共和國合同法》第三十六條規定:“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式,當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務,對方接受的,該合同成立”。本案中,第三人既交付了購房款,又交納了房屋買賣契稅,被告收取購房款后還向土地部門申請辦理房屋土地使用權的過戶手續,可見第三人已經履行了主要義務,被告并接受,應認定被告與第三人之間的房屋買賣合同已成立,但被告將原告承租的房屋出賣給第三人,其沒有履行通知原告的義務,被告與第三人的行為侵犯了原告的優先購買權,因而,法院確認被告與第三人之間的房屋買賣合同無效。



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