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以出讓方式取得國有土地使用權

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-10-22 瀏覽:0
導讀: 以出讓方式取得國有土地使用權,是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付地價款,從而設立國有土地使用權。以出讓方式取得的國有土地使用權,具有占有、使用

以出讓方式取得國有土地使用權,是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付地價款,從而設立國有土地使用權。

以出讓方式取得的國有土地使用權,具有占有、使用、收益權和一定程度的處分權,即可以依法通過買賣、贈與或其他方式將該土地使用權轉讓給他人,可以出租土地,可以設置抵押權。與這種土地使用權相適應,在該土地上建造的合法房屋和其他構筑物,也可以轉讓、出租或設置抵押權。以出讓方式取得的國有土地使用權具有一定的發展權。出讓國有土地的用途未經原批準部門同意,不得改變。經批準改變用途的,還須相應調整土地出讓金。

一.以出讓方式取得國有土地使用權的方式

土地使用權出讓,可以采取拍賣、招標或者協議的方式。

1、 拍賣出讓。

這是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委托的拍賣人,

在指定的時間和地點,組織符合條件的有意受讓的國有土地使用權人到場,就擬出讓地塊公開叫價競投,通過出讓方叫價和受讓方應價的多次競投,按 價高者得 的原則,確定土地使用者的出讓方式。 這種公開選擇用地者的出讓方式,可以提高出讓的透明度,有利于投資者的公平競爭,適用于投資環境好、盈利大的商業、金融業、旅游業和娛樂業用地。這種方式要求市場環境和出讓宗地的條件較高,在國外較為普遍,但目前在我國應用不多。主要是由我國現行土地使用政策不規范、用地者取得土地渠道較多、地價壓得相對較低等因素所致。

2、 招標出讓。

這是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表,向多方土地使用者發出投標邀請,在規定的期限內,由符合條件的單位以書面形式投標,競標該宗土地的使用權,招標小組通過對標書的評判,擇優確定土地使用者的土地出讓方式。招標一般分為公開招標和邀請招標兩種方式。招標出讓方式有限地引進了競爭機制,競投各方的互相不知道底細的情況下,為了獲得土地使用權。均會報出自己能承受的最高價格和最為杰出的設計方案。政府不得可以通過出讓土地使用權獲得較好的經濟效益,而且通過選擇用地者及其設計方案,可以最大限度地實現政府的土地利用意圖。中標者不一定是出價最高的,但一般會是土地利用的社會效益最大的土地使用者。 招標方式一般適用于區域面積大、開發要求高或者將來受城市發展規劃嚴格制約的大型或關鍵性項目用地。

3、 協議出讓。

這是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表,與選定的受讓方磋商用地條件及價款,達成協議并簽訂土地使用權出讓合同,有償出讓土地使用權的方式。 其基本過程是土地使用者向土地使用權出讓方索取地塊的有關資料和文件,在規定的時間內提交包括土地開發建設方案、出讓金額數及付款方式等內容的文件,出讓方收到上述有關文件后,經過進一步協商,達成土地出讓協議。 這種出讓方式一般適用于高科技項目用地、普通住宅用地、文化、教育、衛生、體育、科研和市政公用設施等非盈利性的用地及政府批準的其他用地。在有償用地初期,市場、投資等體制不健全的情況下,出讓多采用協議方式。目前我國國有土地使用權出讓方式基本以協議出讓為主。

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