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商品房、經濟適用房、危改回遷房、央產房的過戶問題

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-10-22 瀏覽:0
導讀: 一、商品房交易過戶手續。辦理商品房的交易手續因經濟活動的復雜性與利益性導致在實踐過程當中商品房的交易過程極其復雜,涉及到幾類商品房的過戶。二、對賣方來說如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房

 一、商品房交易過戶手續。辦理商品房的交易手續因經濟活動的復雜性與利益性導致在實踐過程當中商品房的交易過程極其復雜,涉及到幾類商品房的過戶。二、對賣方來說如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產證的、已辦房產證的但未解除抵押的、已辦房產證的等;三、 對買方來說有一次性付款購買此房的、有通過貸款購買此房、有通過轉按揭購買此房的等。四、上述情況就導致某些交易無法完成或不合法,或不被房屋交易管理部門批準。如賣方貸款買房,房產證已辦理,但抵押未解除,賣方自己無力一次性清償銀行貸款,不能解除銀行對房屋產權的抵押,因此也不能辦理過戶;再比如買方欲通過貸款買房,但賣方也是通過貸款買的房,未還清銀行貸款,房屋正處在抵押狀態,無法辦理過戶,買方也無法申請貸款,通過同一家銀行轉按揭的方式賣方的貸款銀行又不同意,又沒有中介機構或其它的銀行提供其它方式的轉按揭(跨行轉按揭)。根據市場需求,針對類似于第三種情況,一些大的房屋中介機構或股份制銀行提供一種跨行轉按揭業務,以利于買賣雙方的交易能順利進行。還比如,賣方因房屋價格低或漲價等各種因素不賣房的,買方要求繼續履行房屋買賣合同的等五、已購經濟適用房上市交易手續。經濟適用住房在交易時有一些政策性的限制,在五年之內(以填發日期或契稅繳納日期為準)是禁止轉讓的,如轉讓必須是購買原價,且買方符合經濟適用住房購買資格,買方需到住房開發辦公室辦理審批,然后才能交易。五年之后交易賣方要補交土地出讓金/綜合地價款。其它交易過戶手續與商品房基本相同。已購經濟適用住房上市交易管 理部門收繳的證件為:1)、賣方填《已購公有住房和經濟適用房上市出售申請確認表》;2)、買賣雙方提交身份材料:3)、與原產權單位買賣契約;4)、房屋所有權證;5)、房屋所有權證附圖、登記表復印件(證中無圖的除外、登記表不復印原產權人);6)、買賣雙方合同一式三份。六、房改房(含危改房)的過戶手續。房改房又分為成本價、標準價、央產房等類型,每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價購房需出售時原來需要單位審批,現在此規定已取消。在交易時需補交土地出讓金。標準價房屋出售時因原售房單位有6%的產權,因些該房屋屬于共有產權,需共有權人同意出售方能上市交易。央產權的房屋必須經過“在京中央國家機 關住房交易辦公室”審批同意后才能上市交易。但出售時還需提交:房屋共有權人同意出售的書面意見書、、供暖費結清證明。七、危改回遷房程序大致為:原被人書面聲明放棄該回遷的房屋,到拆遷辦公室辦理相關的放棄回遷房屋的手續,拆遷辦將買方變更為被拆置人,與開發企業簽訂回遷安置協議,拆遷辦將變更資料報拆遷行政主管部門。將來房屋辦理產權證時直接登記在買方名下。這種過戶程序應屬于一種權利義務的轉讓,因此屬于合法行為。八、法院查封拍賣房屋的過戶程序。法院查封拍賣的房屋申請人需持法院單方過戶協助執行通知書到房屋行政主管部門辦理登記手續,登記完成后才能再次上市出售。登記時個人提供的身份證明與其它房屋交易提供的證明文件一致。如是單位,則境內單位與境外單位不同,境內單位提供法人營業執照或事業單位法人證書、批準該法人或組織成立的文件;法人的授權、法人的身份證復印件,受托人的身份證原件復印件;境外單位(含港澳臺)提供:法人或其他組織的商業登記證、注冊證書、批準該法人或組織成立的文件、法人的授權委托書、法人的身份證復印件、受托人的身份證復印件、市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明;還應提供測繪圖、表。

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